天津楼市上半场结束，哨声吹响。

高开低走——走了个“倒U型”。

(相关资料图)

从疫情导致的一蹶不振，到2、3月行情快速爬坡；

从4、5月的快速下坠，到6月的厄尔尼诺。

谁敢说，这半年不是一脸懵比？

事实证明，刚出ICU就去KTV，这事儿果然不科学。

起伏的上半年过后，楼市板块也固化。

年中成绩单公布，TOP10可谓是“东成西就南拳北腿”。

上半年，天津新房成交550万方。

TOP10板块，就承包了160万方，占比30%。

分化、集中度提高、马太效应……已经常态化。

楼市容量收缩后，势必出清一些板块，与房企无异。

虽然5、6月成交低迷，但2、3月的小阳春，把上半年的量拉的挺高。

TOP10的板块，体现得最明显。

相比去年上半年，成交量全部大涨。

团泊西涨幅最高，翻了4倍多；

最少的大学城，也涨了57%。

去年上半年疫情正凶猛，成交量确实太低。

上半年的成交均价，就像A股里的茅台，不大涨也不大跌，就矗在那里，守住了。

TOP10中，只有海教园、团泊西均价微降。

海教园是成交结构导致，叠拼售罄，南部洋房是主力。

金钟街、大学城、生态城北岛、宝坻城南，均价都涨5%以上。

受年初补偿性购房带动，TOP10被刚需、刚改、学区屠榜。

改善板块水西、新梅江，没闯进来。

另外，板块TOP10中，滨海占4个，份额够重。

中心商务区、空港、生态城北岛、生态城起步区。

与滨海落户政策放宽不无关系。

2021年之前，天津板块成交冠亚军被海教园、大学城包揽。

2022年开始轮动，“流动红旗”一直在中心商务区、空港手中。

压的越狠，弹的越高。

成交量涨幅较高的板块，去年“堵了”，新天津人进不来：

武清商务区、金钟街、生态城北岛。

特别是武清，北漂儿进津第一站。

疫情放开后，积压的需求集中涌入。

上半年，武清商务区前三名成交量都在300套以上。

中建时代公园，成交量是去年全年的3倍，补的太凶猛。

金钟街在2、3月也是高热板块。

金地万悦城，半年竟然卖了658套房，去年全年才成交292套。

生态城北岛的博屿海，半年成交694套。

侧面也说明，这些板块比较依赖新天津人，单腿走路。

天津今年正值入学高峰。

河西闽侯路小学一年级将超40个班，1600多名孩子入学。

小学俨然办成了大学。

有教育标签的板块，上半年处于“癫狂状态”：海教园、空港。

海教园，被买得“库存报警”。

从七八个盘，变成只剩俩盘可买，龙湖樘樾、锦绣大家。

龙湖樘樾去年底签约均价1万8，现在快2万。

新盘已在路上。

保利和中铁建设新地块，都迅速出了规划，年底前肯定入市。

海教园涨价后，空港性价比凸显。

天保九如品筑上半年成交第一名，482套，是去年全年的2.6倍。

逸阳小学9月招生，学区的魔力挡不住。

BUT，天津学区热已经见顶。

不会马上消失，但高温即将结束。

受出生人口影响，2025年将进入降温通道。

除了补偿性、学区的驱动，也有板块是被城市红利带动——

中心商务区、团泊西。

中心商务区可以改名了：天津“1号板块”。

不仅是新周期建设的1号工程，新房成交量也一直霸榜。

万科滨江都会、旭辉滨海江来，均价都涨了。

团泊西的共识今年突然变强。

地铁、协和医院、第三大学城，多重价值叠加。

甚至，已出现津铁镜界这样的高端盘，新产品、大户型。

上半年，基業·世琾成交588套，是去年全年的两倍。

板块真金白银实打实的投入，势能一直涨，房价比较扎实。

楼市半场结束。

坊间疯传的各种“小作文”还未兑现，快成了鸽王。

难道是“小作文”跑题了？

也未必，7月底的大会很关键。

上半年天津刚需盘很嗨，下半年将“换挡”：改善登场。

第一，补偿性行情彻底结束。

第二，房企拿地回归核心区，纯新盘以改善为主，按需定产。

今年楼市的上下半场，泾渭分明。

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